近期，全国房产市场都有一定程度下跌，上海根据小区的位置不同整体跌幅在10-30%之间。其中，老破小跌幅极为惨烈：
对于近期需要卖房的朋友，是应该抓住机会低价“够笋”卖掉房产；还是等待市场回暖以期待更好的售价呢？
市场状况
现阶段全国房地产市场低迷，在经历了2023年买卖双方反复博弈和拉锯之后，二手房交易已经妥妥进入买方市场，多数购房者持有”捡漏”心态。
在这样的背景下，房东如果急于出售房产，很可能会面临着成交难、价格不理想的双重压力。
房产最理想的状态是买在低点，卖在高点。个人觉得现阶段已经是“买房” “置换”的好时机。
但对于急需资金而卖房，或那些需要先卖掉旧房释放资金，以置换房产的房东来说，这种市场状况面临很尴尬的局面 – 想卖舍不得，想换房换不动。
我们某位粉丝大人
当下的这个节点，要想换房，有什么策略？思来想去，所能采取的措施，无非以下三个：
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高价转手（高卖高买）
部分稳健性客户对目前房产市场持观望态度，希望等等市场回暖、房价上涨时进行置换。这样既能以较高的价格出售现有房产，又能在市场较好时购入新房。不过，置换的成本也随之升高了。
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价低双换（低买低卖）
近期是最好的买房置换周期，如有置换改善需求，可采用“低买低卖”的模式能最大限度减少损失。别人砍我房子价格，我就使劲砍新购房的价格，从而平衡损失。简而言之，新购房的成交价格将直接决定你可以为老房产降价的空间。
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优购不售（低买高卖）
部分粉丝对未来的房产市场回暖还是比较看好，不希望近期低价出售自己的房子。当下金融市场融资成本较低，先通过抵押贷款解决目前现金需求。近期的整体房产市场低迷，是收割各种“笋盘”的好时机；先购入意向优质“笋盘”，等到房产市场回暖再出售现有房产。
某位大神
作为从业者，我依然看好上海楼市。与多数的近期购房者持有同样的心态，有改善需求的同时，还抱有捡漏的心态。开过家庭会议后，最近几个月各种跑盘，有高意向的房子几乎是全家出动。经过几轮法拍和线下砍价后，不太会玩手机的爸妈都开始每天淘宝资产、京东拍卖、链家APP…。
所以，我也选择暂时性的“优购不售”，先控制好房产持有成本后才有更多的“子弹”去买理想的住宅。
房产抵押贷持有成本：我们以去年挂牌价格为1500万的房子，分别计算抵押贷款1-3年的利息支出与持有成本。目前抵押经营贷利率在2.7% – 3%左右。
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使用房产抵押贷款持有一年后出售计算：
可贷金额：按照1000万贷款金额计算
年利息支出：1000万 × 2.7% = 270000元；
月利息支出：270000÷12 =22500元如房子出租，1500万的房子按照最低租金15000计算不过分吧？
年租金：15000×12 =180000元。
实际一年持有成本：270000 – 180000 = 9万 -
按照房产抵押持有三年后出售计算：
可贷金额：按照1000万贷款金额计算
年利息支出：1000万 × 2.7% =270000元；
月利息支出：270000÷12 =22500元如房子出租，租金按照每月15000元计算，15000×12 =180000元
实际三年持有成本：（270000 – 180000 ）× 3年=27 万如果现在急售，去年挂价1500万左右房产，可能最终成交价格可能是1200万左右，直接“折价”（骨折） 300万。
每一波行情都有“勇者”。从近期咨询我的粉丝中发现，刚需真的少了。粉丝群体中选择置换1500w-4000w的比例开始上升。在我的投资理念中，买房兼顾居住属性的同时，还是一种低风险投资。优质住宅依然保值。
以上内容只是个人见解，经供参考 不作为投资建议。
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